Форум трейдеров - фондовый рынок, интернет трейдинг, форум и клуб трейдеров ММВБ, акции Первого Эшелона, "голубые фишки": Лукойл, Газпром, Роснефть. Фьючерсы и Опционы ФОРТС. Акции Второго Эшелона. Поддержка-сопротивление. Обмен валют, Валютная корзина. Рейтинг брокеров. Ваша брокерская компания. Форум Пушкарёва.
Акции Первого Эшелона, "голубые фишки", фьючерсы и Опционы ФОРТС => Общий раздел => Тема начата: Aleksander от 23 Апреля 2009, 20:00:48
-
Цены на недвижимость в России упали.
Будут ли они дальше снижаться?
Покупать ли квартиру сейчас? (Квартира далеко не в Москве.. В Пермском крае.. :P)
Человек я небогатый. Мне очень важно ваше мнение.
-
Александр. Попробую кратко: я уже писал на этом форуме в прошлом году что если Вы хотите приобрести именно "эту" квартиру с видом на берег подальше от центральной трассы рядом с булочной... желающих таких как Вы еще человек 10. И все ждут насколько же она упадет... и все ждут разных цен. Кто-то ждет падения на 50% кто-то на 20%. И вот приходит тот кому всеравно на цену (хотя она уже упала от первоначальной на 5%) и покупает ее. и эта вся очередь тупо чешет затылок и идет искать счастье в другом месте за другие деньги.
А по поводу дальнейшего снижения.. очень сомневаюсь что существенно. Максимум можно торговаться процентов на 3..5 от текущих. ниже просто неотдадут. Бывают варианты проскакивают очень даже ничего - но это редко даже в нынешнее тяжелое время. Можно конкретно дать заявку риэлтору с пожеланием - так можете ускорить процесс.
Удачи!
-
Спасибо.
-
Недвижимость покупать рано, а продавать уже поздно.
Есть 2 метода определения справедливой цены квартиры
1. Эмпирический - 1 квадратный метр среднего жилья в каком-либо регионе стоит 1 среднюю(реальную) месячную зарплату в этом месте и в это время.
Для Санкт-Петербурга ср. зп примерно 1000 долларов (была на начало кризиса), реальная с учетом серых, значит 1кк в 30-35кв должна стоит 30-35 тыс $
нужно учесть, что среднее для России жилье это хрущебы, панелька, старый кирпич
сталинки, новый монолит пойдет с коэфициентом
2. консервативно-инвестиционный - доход от сдачи жилья в аренду должен быть сопоставим с банковской ставкой банка 1й категории(Сбербанк, ВТБ)
например или если банк дает 12% годовых в рублях, это 1% в месяц значит квартира должна стоить не дороже 100 месячных арендных плат, лучше меньше т.к.
должен быть запас на падение рынка аренды, например в Питере сейчас 1кк сдается за 14-17тыс рублей отсюда ее цена не выше 1400 000
ни тот ни другой метод пока не указывают на то что уже можно покупать
Я отслеживаю рынок Санкт-Петербурга, есть тип квартиры которую я хотел бы купить. Я увидел почти такую квартиру в январе- стоит 6млн,
звоню - за 5 отдадите(всего 16% скидки)? беру не глядя, ответ - нееее мы только на 100тыс можем подвинутся, ну и пошлинах. Февраль - квартира выставлена за 5800,
начало апреля квартира перевыставлена за 5700, но я уже 5млн не дам
-
Недвижимость покупать рано, а продавать уже поздно.
Есть 2 метода определения справедливой цены квартиры
1. Эмпирический - 1 квадратный метр среднего жилья в каком-либо регионе стоит 1 среднюю(реальную) месячную зарплату в этом месте и в это время.
Для Санкт-Петербурга ср. зп примерно 1000 долларов (была на начало кризиса), реальная с учетом серых, значит 1кк в 30-35кв должна стоит 30-35 тыс $
нужно учесть, что среднее для России жилье это хрущебы, панелька, старый кирпич
сталинки, новый монолит пойдет с коэфициентом
2. консервативно-инвестиционный - доход от сдачи жилья в аренду должен быть сопоставим с банковской ставкой банка 1й категории(Сбербанк, ВТБ)
например или если банк дает 12% годовых в рублях, это 1% в месяц значит квартира должна стоить не дороже 100 месячных арендных плат, лучше меньше т.к.
должен быть запас на падение рынка аренды, например в Питере сейчас 1кк сдается за 14-17тыс рублей отсюда ее цена не выше 1400 000
ни тот ни другой метод пока не указывают на то что уже можно покупать
Я отслеживаю рынок Санкт-Петербурга, есть тип квартиры которую я хотел бы купить. Я увидел почти такую квартиру в январе- стоит 6млн,
звоню - за 5 отдадите(всего 16% скидки)? беру не глядя, ответ - нееее мы только на 100тыс можем подвинутся, ну и пошлинах. Февраль - квартира выставлена за 5800,
начало апреля квартира перевыставлена за 5700, но я уже 5млн не дам
Есть еще один метод - теоретический. Был предложен неким деятелем в отсутствии базы для расчета налога на недвижимость. Объявлена ставка. Каждый собственник вправе оценить свою недвижимость так низко, как пожелает. Но, одновременно, если цена, объявленная собственником устраивает государство, оно имеет право безусловного выкупа по объявленной цене. Получаем сбалансированный минимум цен :)
-
2Родион.
Очень интересно. А где описаны эти методы расчета?
Еще раз большое спасибо за ответы.
-
Недвижимость покупать рано, а продавать уже поздно.
Есть 2 метода определения справедливой цены квартиры
1. Эмпирический - 1 квадратный метр среднего жилья в каком-либо регионе стоит 1 среднюю(реальную) месячную зарплату в этом месте и в это время.
Для Санкт-Петербурга ср. зп примерно 1000 долларов (была на начало кризиса), реальная с учетом серых, значит 1кк в 30-35кв должна стоит 30-35 тыс $
нужно учесть, что среднее для России жилье это хрущебы, панелька, старый кирпич
сталинки, новый монолит пойдет с коэфициентом
2. консервативно-инвестиционный - доход от сдачи жилья в аренду должен быть сопоставим с банковской ставкой банка 1й категории(Сбербанк, ВТБ)
например или если банк дает 12% годовых в рублях, это 1% в месяц значит квартира должна стоить не дороже 100 месячных арендных плат, лучше меньше т.к.
должен быть запас на падение рынка аренды, например в Питере сейчас 1кк сдается за 14-17тыс рублей отсюда ее цена не выше 1400 000
ни тот ни другой метод пока не указывают на то что уже можно покупать
Я отслеживаю рынок Санкт-Петербурга, есть тип квартиры которую я хотел бы купить. Я увидел почти такую квартиру в январе- стоит 6млн,
звоню - за 5 отдадите(всего 16% скидки)? беру не глядя, ответ - нееее мы только на 100тыс можем подвинутся, ну и пошлинах. Февраль - квартира выставлена за 5800,
начало апреля квартира перевыставлена за 5700, но я уже 5млн не дам
Есть еще один метод - теоретический. Был предложен неким деятелем в отсутствии базы для расчета налога на недвижимость. Объявлена ставка. Каждый собственник вправе оценить свою недвижимость так низко, как пожелает. Но, одновременно, если цена, объявленная собственником устраивает государство, оно имеет право безусловного выкупа по объявленной цене. Получаем сбалансированный минимум цен :)
естесственно этот метод не взят на вооружение, т.к. нельзя заставить чеовека продать квартиру если он этого не хочет
-
Недвижимость покупать рано, а продавать уже поздно.
Есть 2 метода определения справедливой цены квартиры
1. Эмпирический - 1 квадратный метр среднего жилья в каком-либо регионе стоит 1 среднюю(реальную) месячную зарплату в этом месте и в это время.
Для Санкт-Петербурга ср. зп примерно 1000 долларов (была на начало кризиса), реальная с учетом серых, значит 1кк в 30-35кв должна стоит 30-35 тыс $
нужно учесть, что среднее для России жилье это хрущебы, панелька, старый кирпич
сталинки, новый монолит пойдет с коэфициентом
2. консервативно-инвестиционный - доход от сдачи жилья в аренду должен быть сопоставим с банковской ставкой банка 1й категории(Сбербанк, ВТБ)
например или если банк дает 12% годовых в рублях, это 1% в месяц значит квартира должна стоить не дороже 100 месячных арендных плат, лучше меньше т.к.
должен быть запас на падение рынка аренды, например в Питере сейчас 1кк сдается за 14-17тыс рублей отсюда ее цена не выше 1400 000
ни тот ни другой метод пока не указывают на то что уже можно покупать
Я отслеживаю рынок Санкт-Петербурга, есть тип квартиры которую я хотел бы купить. Я увидел почти такую квартиру в январе- стоит 6млн,
звоню - за 5 отдадите(всего 16% скидки)? беру не глядя, ответ - нееее мы только на 100тыс можем подвинутся, ну и пошлинах. Февраль - квартира выставлена за 5800,
начало апреля квартира перевыставлена за 5700, но я уже 5млн не дам
метод сравнения метра с зарплатой - малореален, ибо сложно достижимая цена. т.е. если ждать - то не дождаться.
поясню: город, полмилиона, основа - впк. метр стоит (новый, панель, в новостроеном микрорайоне (инфраструктура - ноль), вокруг еще ряд объектов на различных уровнях готовности... - 24-26 тыр;
полгода назад это же продавали за 28-30.
знакомые "из строительного бизнеса" называют себестоимость такого квадрата 11-13 тыр.
как высчытать РЕАЛЬНУЮ з\п? промышленность лежит. кто пока дышит - завод концерна Мерлони, и те работают 4 дня - это считается хорошо, правда загрузка на 70 % от дневной мощности.
остальные - на трехдневке... это из тех, кого ПОКА не сократили...
ну - вы представляете, какая может быть средняя реальная з\п в таком городе сейчас и через три-четыре месяца.
вопрос: реально приближение стоимости квадрата к такой зарплате?
p.s. "съест-то он съест, да кто ж ему даст "(с)
-
Приветствую всех форумчан. Благодарю за регистрацию. На фондовом рынке я новичок. Последние 10 лет занимался инвестированием в недвижимость г. Иркутска.
-
Есть данные с 2001 года по средней ежеквартальной стоимости 1 кв.м. в Иркутске. Если наложить их на индекс РТС и на стоимость нефти сорта BRENT, вот такая картинка получается:
-
Начало 4 квартал 2001 года. Чтобы увидеть динамику роста и падения применяем коэффициенты для BRENT – умножаем на 13,11, для $/метр – делим на 1,39. Получается стартуем из одной точки – 206,05 (индекс РТС на 31.12.2001)
Что мы видим? Стоимость метра с некоторым опозданием идет следом за индексом РТС (инертность рынка недвижимости) с 2006 по 2008 г.г. обгоняя динамику роста BRENT. Максимум у всех один - 2 квартал 2008 г. После чего индекс и брент резко летят вниз. Недвижимость в силу инертности падает не так стремительно. Но логично предположить, что в дальнейшем недвижимость догонит и перегонит движения индекса и брента.
-
Вывод: рынку недвижимости Иркутска есть еще куда падать. В качестве опережающих индикаторов можно использовать фьючерсы RTS-6.09, BR-6.09 и последующие. Вот картинка на 2 квартал 2009 с примерной динамикой падения рынка недвижимости Иркутска.
-
инерционность недвижки называют до полутора лет - т.е. минимумы ожидаемы в 2010 году. но это сложно "угадать" - еще ведь инфляция будет. Потому сам придерживаюсь идеи: есть деньги? хочешь квартиру? купи. Снова есть желание-возможность? снова купи. это конечно с оценкой первсепктив - если "детям" а им сейчас 8-9 лет - купил, сдал, забыл.
А если заработать "в моменте" год-два - Родион прав - покупать рано. Такой же вывод дают "иркутские" графики.
-
метод сравнения метра с зарплатой - малореален, ибо сложно достижимая цена. т.е. если ждать - то не дождаться.
поясню: город, полмилиона, основа - впк. метр стоит (новый, панель, в новостроеном микрорайоне (инфраструктура - ноль), вокруг еще ряд объектов на различных уровнях готовности... - 24-26 тыр;
полгода назад это же продавали за 28-30.
знакомые "из строительного бизнеса" называют себестоимость такого квадрата 11-13 тыр.
как высчытать РЕАЛЬНУЮ з\п? промышленность лежит. кто пока дышит - завод концерна Мерлони, и те работают 4 дня - это считается хорошо, правда загрузка на 70 % от дневной мощности.
остальные - на трехдневке... это из тех, кого ПОКА не сократили...
ну - вы представляете, какая может быть средняя реальная з\п в таком городе сейчас и через три-четыре месяца.
вопрос: реально приближение стоимости квадрата к такой зарплате?
p.s. "съест-то он съест, да кто ж ему даст "(с)
А никого не волнует себестоимость, когда придет банк и вставит паяльник продадут и ниже себестоимости лишь бы брали.
Продавать 5 лет по 1 квартире в месяц нереально, деньги имеют цену. 1кв.м.= 1 мес. зарплата это мировая практика, если местные хапуги не придут к этому уровню это их личные проблемы, я спокойно куплю недвигу не в питере, а в США, Испании, Ближнем Востоке, а они пусть отстаются с бетонометрами.
-
А никого не волнует себестоимость, когда придет банк и вставит паяльник продадут и ниже себестоимости лишь бы брали.
Продавать 5 лет по 1 квартире в месяц нереально, деньги имеют цену. 1кв.м.= 1 мес. зарплата это мировая практика, если местные хапуги не придут к этому уровню это их личные проблемы, я спокойно куплю недвигу не в питере, а в США, Испании, Ближнем Востоке, а они пусть отстаются с бетонометрами.
хорошо. достаточно логично (о спросе). А как "в общемировом масштабе" и к чему привязана стоимость аренды жилья? есть какой-то баланс, при котором выгоднее арендовать, чем купить?
-
А никого не волнует себестоимость, когда придет банк и вставит паяльник продадут и ниже себестоимости лишь бы брали.
Продавать 5 лет по 1 квартире в месяц нереально, деньги имеют цену. 1кв.м.= 1 мес. зарплата это мировая практика, если местные хапуги не придут к этому уровню это их личные проблемы, я спокойно куплю недвигу не в питере, а в США, Испании, Ближнем Востоке, а они пусть отстаются с бетонометрами.
хорошо. достаточно логично (о спросе). А как "в общемировом масштабе" и к чему привязана стоимость аренды жилья? есть какой-то баланс, при котором выгоднее арендовать, чем купить?
к ставке ипотечного кредита само собой привязан, платежи аннуитетные(в них и %% и погашение тела), если он меньше арендной платы, то лучше купить, если больше, то лучше арендовать. Аренда только к спросу-предложению привязана, причем очень чувствительно,(осенью еще 1кк в москве была 27-30тыс, сейчас 20-22)Но у нас ипотека все-таки существенно хуже развита, и ставки нереальные. Поэтому лучше ориентирваться на банковскую ставку по депозиту.
А если вы можете надежно вложить деньги под 20-30%% то вообще свое жилье не имеет смысла, т.к. квартира в которой вы живете это пассив, а деньги которые крутите
это актив, зачем морозить деньги в пассивах? Я уже 5 лет живу в съемном и совершенно не напрягаюсь.
-
5 лет в съемном? неплохо.
я за 2 года уже на 4 квартирах пожил. и 4 места работы сменил с этим кризисом...
-
По поводу среднего месячного дохода семьи = 1кв.м это у Авантюриста было.
Я кредиты не брал, но есть впечатление, что у нас банку для выдачи кредита на покупку готовой квартиры уже не достаточно самой квартиры в качестве залога. Еще поручителя хотят. Значит банк оценивает, что стоимость залога (квартира) может снизится. Вот когда не будут привлекать поручителя, тогда и цена на квартиру придет к норме. ;) А вообще, график постройте средней цены 1 кв.м в своем городе, вот когда выйдет на "полочку" (плато) тогда и можно купить.
-
По поводу среднего месячного дохода семьи = 1кв.м это у Авантюриста было.
Я кредиты не брал, но есть впечатление, что у нас банку для выдачи кредита на покупку готовой квартиры уже не достаточно самой квартиры в качестве залога. Еще поручителя хотят. Значит банк оценивает, что стоимость залога (квартира) может снизится. Вот когда не будут привлекать поручителя, тогда и цена на квартиру придет к норме. ;) А вообще, график постройте средней цены 1 кв.м в своем городе, вот когда выйдет на "полочку" (плато) тогда и можно купить.
ньюансы, как обычно есть везде. я купил однушку в июне прошлого года в очень приличном месте - а сейчас:
1. у ней был бы другой хозяин;
2. ставку 12,7 - фиг кто даст при взносе 10 %;
3. учитывая штамп в трудовой "уволен по ликвидации" - вообще не дадут)));
потому: есть желание + есть возможность = покупай.
-
мне вообще непонятен фетиш - "собственное жилье", если у вас есть сумма на покупку квартиры, то положите в банк и на проценты снимайте, если такой суммы нет, то влезать в ипотечную кабалу тоже особого смысла нету. Съем делает тебя мобильнее, я меняя работу переснимал жилье, за 5 лет 4 раза, зато хожу пешком на работу, трачу на дорогу 20 минут в день, обедать могу дома. Может кто-нибудь в Москве похвастать таким? Если вычесть из суток 8 часов сна, 8 часов работы, то потратив на дорогу 2 часа в день вы лишаетесь 25% своего личного времени. Имея собственное жилье вы от него зависите, вы платите за его содержание, ремонт, страховку и тп и тд. Кстати покупая вы способствуете надуванию пузыря.
Я купил 1кк в питере в 2006м, без ипотек, за 30 000$, мне было безразлично вырастет ее цена или упадет, т.к. покупал под сдачу, тогда она приносила 400$ в месяц, потом 650, ее цена выросла в 4 раза, сейчас упала и мне пофиг насколько, она приносит 500$ в месяц или 20% годовых в валюте на вложенный капитал. Через 2 года я полностью отобью вложения, и останется актив приносящий доход. А сейчас на таких условиях ничего нельзя купить, так зачем покупать?
-
мне вообще непонятен фетиш - "собственное жилье", если у вас есть сумма на покупку квартиры, то положите в банк и на проценты снимайте, если такой суммы нет, то влезать в ипотечную кабалу тоже особого смысла нету. Съем делает тебя мобильнее, я меняя работу переснимал жилье, за 5 лет 4 раза, зато хожу пешком на работу, трачу на дорогу 20 минут в день, обедать могу дома. Может кто-нибудь в Москве похвастать таким? Если вычесть из суток 8 часов сна, 8 часов работы, то потратив на дорогу 2 часа в день вы лишаетесь 25% своего личного времени. Имея собственное жилье вы от него зависите, вы платите за его содержание, ремонт, страховку и тп и тд. Кстати покупая вы способствуете надуванию пузыря.
Я купил 1кк в питере в 2006м, без ипотек, за 30 000$, мне было безразлично вырастет ее цена или упадет, т.к. покупал под сдачу, тогда она приносила 400$ в месяц, потом 650, ее цена выросла в 4 раза, сейчас упала и мне пофиг насколько, она приносит 500$ в месяц или 20% годовых в валюте на вложенный капитал. Через 2 года я полностью отобью вложения, и останется актив приносящий доход. А сейчас на таких условиях ничего нельзя купить, так зачем покупать?
ну... я сдаю дешевле)) везде свои ньюансы))
за 500 у нас в городе не сдать однушку.
-
А у нас в городе съем однушки стоит 200, т.е. 6000 руб. А я по ипотеке плачу 7000. Зато греет мысль, что за свое плачу. :D
-
Жить в съемном всю жизнь не будешь. Мы не в Европе и не на Западе. И если есть возможность, то лучше жилье купить
-
Во первых надо себе ответить на вопрос: покупка недвижки для аас это инвестиция или нет. Если да, тогда вопрос надо ставить шире, то есть не только КОГДА? Но и ГДЕ? КАКОЙ КЛАСС? И т.д. Посмотреть коньюктурку, динамику… Если нет тогда выбрать, то что понравиться и купить. То что сейчас дешевле чем было в прошлом году – факт. Будет ли дальше падать? Не факт. Какие цели?
-
Цель: просто жить в ней :)
-
Если просто жить в ней, то покупайте сразу же когда возможность появляется.
-
Если просто жить в ней, то покупайте сразу же когда возможность появляется.
Или когда "доктора" активизируются и объявленный ВВП ориентир замаячит на горизонте ;D
Путин: Метр жилья не должен стоить больше 30 тысяч рублей
Государство должно играть большую роль в строительной отрасли, а квадратный метр жилья в России не должен стоить больше 30 тысяч рублей. Об этом сказал премьер-министр РФ Владимир Путин на заседании правительства, передает Reuters.
-
"доктора" - это кто такие?
-
В Екатеринбурге до такой отметки врядли снизится.. А вот в пригородах так и есть около 30 т.р
А в вашем городе сколько стоит 1кв м жилья (вопрос ко всем) нового и не очень.
-
В Екатеринбурге до такой отметки врядли снизится.. А вот в пригородах так и есть около 30 т.р
А в вашем городе сколько стоит 1кв м жилья (вопрос ко всем) нового и не очень.
В Екатеринбурге до такой отметки врятли снизится.. А вот в пригородах так и есть около 30 т.р
А в вашем городе сколько стоит 1кв м жилья (вопрос ко всем) нового и не очень.
[/quote]
И не только в Екатеринбурге!!! Во первых Путин, насколько я понимаю, имел ввиду некомерческое жилье на которое не все могут претендовать!!! Во вторых даже оно в натуре обходиться дороже (в какой стране живем)
Покупать как только есть возможность считаю тоже не правильным, ну мне "кажется" на этом форуме об этом можно и не говорить))) удачных покупок!!!
-
В Екатеринбурге до такой отметки врядли снизится.. А вот в пригородах так и есть около 30 т.р
А в вашем городе сколько стоит 1кв м жилья (вопрос ко всем) нового и не очень.
В Краснодаре первичка в монолите без отделки от 40т.р за метр. по панельке не скажу, по пригороду тоже не скажу, хотя явно дешевле. на вторичке цены в хорошем состоянии с ремонтом в монолите в два раза дороже. про панельки не скажу. Метр в доме понятие вообще условное нюансов куча. вот так.
-
Нашел классную ссылку про свежую аренду квартир в Москве, хотел как "важную" разместить в литературе и ссылках. Когда писал, понял, что оффтоп ??? перенес сюда. Сорри, что не совсем в тему, ну а вдруг кому пригодится :)
http://snimayukvarti.ru/ (http://snimayukvarti.ru/)
а еще хвалят сайт
http://www.cian.ru/ (http://www.cian.ru/)
пишут, что здесь можно (было ;D ) сэкономить на комиссии