Печать

[admin]

если кто-то теряет, то кто-то находит. Закон Сохранения энергии

люди вынуждены отдавать банку заемные квартиры (да и не только квартиры). Банк, что давал ипотечные деньги на жилье, теперь это жилье забирает. Люди не могут выплачивать ипотечные кредиты. Причины - ипотечный кризис, о котором все говорят, но мало кто знает, как он выглядит в цифрах

Так вот как он выглядит.

[admin]

Краткий обзор экономической ситуации на рынке недвижимости Испании



Обзор

В условиях экономического кризиса, как во всей Европе, так и в Испании в частности, на рынок поступают так называемые оферты т. е. горящие предложения. В конце 2007 года банками были пересмотрены условия кредитования,  но нововведения были направлены, прежде всего, на ужесточение требований при выдачи кредитов, а в последствии  и снижению процентного содержания от стоимости объекта (падение с 80% до 50%). То есть, если раньше кредитовали на 80% (они это называют «наполнением»), то сейчас, максимум на 50%. Многие этого не выдерживают.

        Это объясняется, тем, что в связи с ростом евроставки, а соответственно и ставки кредитования (01.2007- 2, 75% годовых до 01.2008- 5,80%)  возрастает количество невыплат, что ведёт к конфискации имущества. Но, в связи с низкой  потребительской способностью рынка, эти предложения не могут быть реализованы, компании на грани, что заставляет выставлять объекты по цене намного ниже себестоимости…

Предыстория

Прежде всего, необходимо отметить, что испанский рынок только что вышел из времён, когда низкие банковские интересы, позволили сложиться  ситуации, при которой выделились следующие моменты:
             Увеличение потребительской способности частных лиц,  выступающих с вложениями,  на короткий период времени.
               Тот сегмент населения, который при нормальных условиях не мог позволить себе  приобретение в собственность жилья,  воспользовался ситуацией.     
   
          Банки и другие финансовые структуры, проводя активно операции по финансированию, не могли предложить высоких интересов по вкладам, что привело к отзыву средств и снизило приток новых, так как инвесторы, предпочли вкладывать в недвижимость.   
          Повышение спроса на недвижимость привело к росту цен, так как спрос намного превышал предложение.
 
          На рынок стали стремиться новые компании,  принимая к расчетам завышенные расходы и вводя колоссальные инвестиции, которые были профинансированы банком под очень низкий интерес.



Изменение ситуации

Интересы (ставки) повышаются…
Центральный Европейский  банк диктует нормы по которым ужесточаются санкции по неплательщикам.
Банк Испании ужесточают контроль над всеми операциями предчувствуя кризис.
Как последствия кризиса в США, роста евроставки, повышаются интересы и ужесточаются требования при выдачи Ипотечного займа. Что приводит к затормаживанию каких-либо процессов на рынке недвижимости.

Это ведёт к следующим процессам.
 
Те лица, которые могли раньше получить ипотечный займ, лишились такой возможности
Продажи снизились
Застройщики не могут получить расчетной прибыли и, учитывая рост банковских интересов (ставок), несут потери.


Настоящее время

   В настоящее время ситуация такова, что излишек предложения осложняется более высоким процентом финансирования операций.
      Финансовые компании не  рефинансируют операции и всё более усложняют свои условия.
      Цены снизились, едва покрывают, а в некоторых случаях ниже себестоимости строительства.
      Контроль со стороны финансовых учреждений за невыплатами и просроченными   платежами настолько ужесточен, что заставляет строительные  компании, агентства и частных лиц продавать недвижимость, чтобы покрывать долги и иметь возможность  избежать банкротства.

   Настоящая ситуация уникальна тем, чтобы, располагая денежными ресурсами и надёжным источником информации, воспользоваться неповторимыми условиями  и возможностями рынка …


Подготовил мо материалам, предоставленным моими партнерами в Испании, так что, сори, за костноязычие. 
В принципе,  там недвижка по всей стране в продаже. Всё наводнено просто. Предложение превышает спрос в разы.
Но я смотрю на Косту Бланку. Там первичка просто сладкая. Интеллектуальные новейшие  дома (кто знает, что это) за смешные деньги, по ценам московских квартир и даже ниже.

[Юрий]

Цены на недвижимость пошли вниз уже там? У нас, я думаю, массовые ипотечные банкротства будут лет через 5 не раньше

[admin]

Цены на недвижимость пошли вниз уже там? У нас, я думаю, массовые ипотечные банкротства будут лет через 5 не раньше

будет у нас или нет - большой вопрос. А там сейчас такая ситуация.
Так что работаем по факту.

[Юрий]

эх...вилла у моря, мечта)

[Sergey]

Цены на недвижимость пошли вниз уже там? У нас, я думаю, массовые ипотечные банкротства будут лет через 5 не раньше

Раньше. Возможно, конец этого года положит начало

Кстати, никто не дас ссылочку на график роста цен на недвижимость, примерно с начала 90-х. Только не какой-нибудь риэлторской конторы, обвешанный вымпелами и транспарантами. Хочу по нему с техническим анализом полазить.

[xcept]

Кстати, никто не дас ссылочку на график роста цен на недвижимость, примерно с начала 90-х. Только не какой-нибудь риэлторской конторы, обвешанный вымпелами и транспарантами. Хочу по нему с техническим анализом полазить.

Сергей, нет в РФ никакой мало-мальски достоверной статистики по ценам на недвижимость. Ни методик единых нет,  ни сколь-либо долго рассчитываемых индексов нет. И не будет до тех пор, пока информация по ценам реальных сделок ввиду некоторых национальных особенностей фактически остаётся зсекреченной.

[admin]

уважаемые участники Форума,
просьба в этой ветке не разглагольствовать на общие темы.
Я вышел с конкретным предложением и ваши рассуждения на тему "как всё прекрасно, но у меня нет денег" - здесь никого не интересуют.
 
Повторяю, я вышел с конкретным предложением.
Это не обсуждение "на тему", это бизнес.
Так что, если кого-то заинтересует это, пишите мне в Скайп.


предложение следующее:

я работаю с прескриптором  одного из крупнейших испанских банков. В отношении недвижимости, которую банк отчуждает в свою пользу по просроченным задолженостям дебиторов, как физических лиц, так и юридических лиц.
Банк образует группу компаний, куда входят агентства недвижимости. Филиальная сеть составляет полторы тысячи офисов на территориии Испании и за рубежом - Панама, Доминикана, Англия, Мексика и Бразилия.

Наиболее выгодные предложения на сегодняшний момент из-за сложившейся кризисной ситуации в Испании в 2006-2007 годах, именно в Испании. 
На сегодняшний день реально приобрести недвижимость на побережье Испании по цене 1,600 евро за м2. На вторичке, можно еще дешевле. Это цены на новое жилье в хороших районах и в хороших домах (с системой кондицинирования, бассейн, теннисный корт) квартиры под ключ, мебель, бытовая техника, все готовые к проживанию.
До кризиса стоимость такого жилья на 2005 год составляла порядка 2710 евро за квадратный метр. Сейчас 1600 евро за м2.

Если денег на квартиру или дом немножко не хватит, то банк добавит. Сейчас кредитует 50% на 50% под 5,8% в год в евро.

в продаже, кроме жилого фонда, есть и коммерческие объекты недвижимости, в том числе отели.

Еще один бонус: при покупке любой недвижимости в Испании, Вы автоматически получаете годовую шенгенскую мультивизу. И ее легко продлить.

Объектов банк сейчас забирает много. Каждый день база обновляется.

Поэтому, работаем так:
Вы мне говорите, что надо, а я Вам подбираю.
Там варианты по цене, по району, по объектам недвижимости (квартиры, дома, торговые центры, отели, локали) и по удаленности от моря.
На любой вкус и кошелек. Что хотите. Вплоть до островов и замков.

Сейчас рынок перенасыщен, выбор колоссальный, цены смешные.
Говорите сумму и дополнительные пожелания. Я предлагаю конкретные объекты, которые сейчас стоят в продаже. Все данные мой человек переведет на русский язык.

Все сделки проходят на территории Испании в офисе банка, в присутствие  нотариуса. И далее нотариусом документы отправляются в регистр собственников недвижимости на регистрацию. Банк предоставит русскоязычных лицензированных переводчиков.

Еще бонус: в помощь клиенту, если потребуется, купленную недвижимость, можно сдать в аренду. Цены от 800 до 1200 евро за две недели в сезон (в зависимости удаленности от моря).

[admin]

стоило написать про Испанию, как сегодня, в воскресение K2K публикует следующую новость (они ж меня хлеба лишают)

Мадрид. В Испании пустуют 650 тысяч новых квартир. Цена на недвижимость падает
www.k2kapital.com 04.05.2008


Из-за сильного экономического кризиса, особенно остро ощутимого в Испании в сфере строительства, в этой стране не продано 650 000 новых квартир, пишет газета Pais, ссылаясь на президента Ассоциации строителей и продавцов жилья Испании Гильермо Чикоте.

С сентября минувшего года количество сделок в сфере недвижимости в Испании уменьшилось на 60%, нереализованное с 2005 года жилье по мере завершения строительства новых домов постоянно растет в числе.

Гильермо Чикоте полагает, что "до недавнего времени строительство являлось локомотивом испанской экономики — от него зависели многие отрасли страны. "Крах строительной отрасли будет носить совершенно непредсказуемые для Испании последствия ", - предрекает Чикоте. По его мнению, правительство должно принять срочные меры по спасению этой отрасли.

Самое большое количество нереализованных новых квартир, по данным Pais, располагается в Мадриде, в провинциях Валенсия, Кастилья-ла-Манча и Мурсия. В отношении поддержанных квартир, выставленных на продажу, статистики не имеется, сообщает информационное агентство РИА Новости. Однако эксперт министерства экономики и финансов Испании Мигель Анхель Мартинес считает, что их количество превышает 1,5 млн.

"По причине экономического кризиса, охватившего всю испанскую экономику, многие люди лишаются работы, а соответственно, и средств на выплаты ипотечных кредитов, поэтому они вынуждены продавать свои, часто новые, квартиры", - прокомментировал ситуацию Мартинес. Он полагает, что к концу 2008 года цены на испанское жилье упадут на 20%

"Я думаю, этот прогноз вызовет интерес у иностранных инвесторов, включая российских, часто покупающих недвижимость на побережье Испании", - заявил Мартинес информационному агентству РИА Новости. По данным эксперта, в настоящий момент средняя цена трехкомнатной квартиры на испанских морских курортах достигает 150 000 евро.   

[admin]

ну, трехкомнатная квартира это по-нашему. По ихнему - это двухкомнатная. Там комната - это спальня. А у нас гостинная тоже считается комнатой.

в общем, так или иначе, но у нас в базе сейчас действительно есть несколько классных квартир порядка 150 000 евро и на побережье, и в деловых центрах.

[admin]

сейчас фишка в том, чтобы поймать момент, когда квартиры подешевеют еще на 20% в течении 2008 года и купить евро за рубль по низам. Вот сейчас доллар пошел на повышение, евро пошла вниз. Можно двойной эффект получить, квартиры еще не успеют вырасти в ценах евро, а сама евро станет дешевле.

хотя, конечно, для тех, кто вкладывается в европейскую недвижку туда-сюда квартал не особо роль играет.

[admin]

пришла новая база от 10 мая.

есть два отеля за 5,5 млн. евро и 3,8 млн. евро

и с десяток новых квартир. цены кризисные.

[Artur]

насколько реально договориться с агентством о сдаче в аренду?
в турции например часто обманывают - говорят, что не сдается, а на самом деле - сдает агентство себе в карман.

[admin]

При чем тут Турция или Египет?
Мне вот тоже один товарищ про Египет стал говорить...


Это Испания. Европа. Еврозона. Евросоюз. Шенген. Здесь европейский порядок, каждый вздох агентства легко Вами контролируется. Всё проводится официально и с перекрестными проверками.
Так, что если квартира сдается - то она сдается. И всё легко проверить. В случае, если Агентство "случайно" ошибется, там большие штрафы и даже лишение лицензии. Законы в Европе работают получше, чем у нас, а тем более, в Турции и Египте.

Это Европа, потому и предлагаю, что не стыдно.

[Sintetik]

Занялся этим вопросом вплотную, пошел на приан, оставил заявку, был завален предложениями, настоятельно просили телефон и звонили прямо из Испании.

Со вторичкой есть тонкости как и везде, основная, о которой говорили все - это цыгане, похоже они в испании играют роль наших ЛКН и люмпенов. В Валенсии они больше распространены южнее Аликанте. Первичка лишена этой проблемы по определению.

Далее, сама береговая линия не застраивается, частные пляжи не распространены, т.е. 1я линия  может быть и 500-700м от берега, точно так же как и в Египте расстояние до моря бывает не равно расстоянию до пляжа, видел много фото галечных пляжей и просто скальные берега.

В общую площадь зачастую включают и часть площади дома используемой всеми жильцами (лестничные площадки, подъезды) что несколько непривычно для нас, и что нужно учитывать при расчете стоимости квадрата.

Я пока так и не выяснил включают ли площадь балконов и если да, то с каким коэфициентом, террасы включают.

Есть плюс - недавно отменили налог на имущество, был 0,5% от рыночной стоимости в год.

Насчет европы, шенгена, мошенники есть везде, бывают разные варианты (например заморочки с нецелевым использованием земли, типом застройки), а уж забыть про задолженности по налогам и оплаты кондо, так вообще на раз два, но тут просто самому зевать не надо и трясти все документы.

Поговорили и про отбираемую банками недвижку (эмбарго),

во первых юридически это процесс длительный, от 6 месяцев, т.е. если человек прекратил платить сейчас, то банк ее начнет продавать ближе к НГ, а полгода назад кризис только начинался, поэтому вала еще нет.

во-вторых самые лакомые объекты расходятся по служащим банка и их знакомым, и до рынка не доходят, а если доходят, то расходятся по сотрудникам риэлтерских агенств и их знакомым, и после этих двух сит еще и аукционы назначают, и только то что осталось, т.е. то что не представляет сильного инвестиционного интереса уже рекламируется и продается агенствами на общем рынке.

Одно из агенств сказало, что если я хочу такой объект, то нужно быть готовым принять решение о покупке и прибыть в Испанию в течении 2-3х дней, иначе уйдет, а появляются они не часто, поэтому обычная практика когда набираешь 4-5 интересных объектов и едешь смотреть  не проходит.

В общем действительно хороший объект нужно или ловить на уровне банка, а еще лучше на этапе процесса отбора у человека, тогда можно сделать просто переуступку ипотеки, либо ждать основного вала отобранной недвижки.

[Метки:]

Метки: