Печать

[Aleksander]

Цены на недвижимость в России упали.
Будут ли они дальше снижаться?
Покупать ли квартиру сейчас? (Квартира далеко не в Москве.. В Пермском крае.. )

Человек я небогатый. Мне очень важно ваше мнение.

[Livan]

Александр. Попробую кратко: я уже писал на этом форуме в прошлом году что если Вы хотите приобрести именно "эту" квартиру с видом на берег подальше от центральной трассы рядом с булочной... желающих таких как Вы еще человек 10. И все ждут насколько же она упадет... и все ждут разных цен. Кто-то ждет падения на 50% кто-то на 20%. И вот приходит тот кому всеравно на цену (хотя она уже упала от первоначальной на 5%) и покупает ее. и эта вся очередь тупо чешет затылок и идет искать счастье в другом месте  за другие деньги.

А по поводу дальнейшего снижения.. очень сомневаюсь что существенно. Максимум можно торговаться процентов на 3..5 от текущих. ниже просто неотдадут. Бывают варианты проскакивают очень даже ничего - но это редко даже в нынешнее тяжелое время. Можно конкретно дать заявку риэлтору с пожеланием - так можете ускорить процесс.

Удачи!

[Aleksander]

Спасибо.

[Sintetik]

Недвижимость покупать рано, а продавать уже поздно.

Есть 2 метода определения справедливой цены квартиры
1. Эмпирический - 1 квадратный метр среднего жилья в каком-либо регионе стоит 1 среднюю(реальную) месячную зарплату в этом месте и в это время.
Для Санкт-Петербурга ср. зп примерно 1000 долларов (была на начало кризиса), реальная с учетом серых, значит 1кк в 30-35кв должна стоит 30-35 тыс $
нужно учесть, что среднее для России жилье это хрущебы, панелька, старый кирпич
сталинки, новый монолит пойдет с коэфициентом

2. консервативно-инвестиционный - доход от сдачи жилья в аренду должен быть сопоставим с банковской ставкой банка 1й категории(Сбербанк, ВТБ)
например или если банк дает 12% годовых  в рублях, это 1% в месяц значит квартира должна стоить не дороже 100 месячных арендных плат, лучше меньше т.к.
должен быть запас на падение рынка аренды, например в Питере сейчас 1кк сдается за 14-17тыс рублей отсюда ее цена не выше 1400 000

ни тот ни другой метод пока не указывают на то что уже можно покупать

Я отслеживаю рынок Санкт-Петербурга, есть тип квартиры которую я хотел бы купить. Я увидел почти такую квартиру в январе- стоит 6млн,
звоню - за 5 отдадите(всего 16% скидки)? беру не глядя, ответ - нееее мы только на 100тыс можем подвинутся, ну и пошлинах. Февраль - квартира выставлена за 5800,
начало апреля квартира перевыставлена за 5700, но я уже 5млн не дам

[mk]

Недвижимость покупать рано, а продавать уже поздно.

Есть 2 метода определения справедливой цены квартиры
1. Эмпирический - 1 квадратный метр среднего жилья в каком-либо регионе стоит 1 среднюю(реальную) месячную зарплату в этом месте и в это время.
Для Санкт-Петербурга ср. зп примерно 1000 долларов (была на начало кризиса), реальная с учетом серых, значит 1кк в 30-35кв должна стоит 30-35 тыс $
нужно учесть, что среднее для России жилье это хрущебы, панелька, старый кирпич
сталинки, новый монолит пойдет с коэфициентом

2. консервативно-инвестиционный - доход от сдачи жилья в аренду должен быть сопоставим с банковской ставкой банка 1й категории(Сбербанк, ВТБ)
например или если банк дает 12% годовых  в рублях, это 1% в месяц значит квартира должна стоить не дороже 100 месячных арендных плат, лучше меньше т.к.
должен быть запас на падение рынка аренды, например в Питере сейчас 1кк сдается за 14-17тыс рублей отсюда ее цена не выше 1400 000

ни тот ни другой метод пока не указывают на то что уже можно покупать

Я отслеживаю рынок Санкт-Петербурга, есть тип квартиры которую я хотел бы купить. Я увидел почти такую квартиру в январе- стоит 6млн,
звоню - за 5 отдадите(всего 16% скидки)? беру не глядя, ответ - нееее мы только на 100тыс можем подвинутся, ну и пошлинах. Февраль - квартира выставлена за 5800,
начало апреля квартира перевыставлена за 5700, но я уже 5млн не дам

Есть еще один метод - теоретический. Был предложен неким деятелем в отсутствии базы для расчета налога на недвижимость. Объявлена ставка. Каждый собственник вправе оценить свою недвижимость так низко, как пожелает. Но, одновременно, если цена, объявленная собственником устраивает государство, оно имеет право безусловного выкупа по объявленной цене. Получаем сбалансированный минимум цен

[Aleksander]

2Родион.
Очень интересно. А где описаны эти методы расчета?

Еще раз большое спасибо за ответы.

[Sintetik]

Недвижимость покупать рано, а продавать уже поздно.

Есть 2 метода определения справедливой цены квартиры
1. Эмпирический - 1 квадратный метр среднего жилья в каком-либо регионе стоит 1 среднюю(реальную) месячную зарплату в этом месте и в это время.
Для Санкт-Петербурга ср. зп примерно 1000 долларов (была на начало кризиса), реальная с учетом серых, значит 1кк в 30-35кв должна стоит 30-35 тыс $
нужно учесть, что среднее для России жилье это хрущебы, панелька, старый кирпич
сталинки, новый монолит пойдет с коэфициентом

2. консервативно-инвестиционный - доход от сдачи жилья в аренду должен быть сопоставим с банковской ставкой банка 1й категории(Сбербанк, ВТБ)
например или если банк дает 12% годовых  в рублях, это 1% в месяц значит квартира должна стоить не дороже 100 месячных арендных плат, лучше меньше т.к.
должен быть запас на падение рынка аренды, например в Питере сейчас 1кк сдается за 14-17тыс рублей отсюда ее цена не выше 1400 000

ни тот ни другой метод пока не указывают на то что уже можно покупать

Я отслеживаю рынок Санкт-Петербурга, есть тип квартиры которую я хотел бы купить. Я увидел почти такую квартиру в январе- стоит 6млн,
звоню - за 5 отдадите(всего 16% скидки)? беру не глядя, ответ - нееее мы только на 100тыс можем подвинутся, ну и пошлинах. Февраль - квартира выставлена за 5800,
начало апреля квартира перевыставлена за 5700, но я уже 5млн не дам

Есть еще один метод - теоретический. Был предложен неким деятелем в отсутствии базы для расчета налога на недвижимость. Объявлена ставка. Каждый собственник вправе оценить свою недвижимость так низко, как пожелает. Но, одновременно, если цена, объявленная собственником устраивает государство, оно имеет право безусловного выкупа по объявленной цене. Получаем сбалансированный минимум цен

естесственно этот метод не взят на вооружение, т.к. нельзя заставить чеовека продать квартиру если он этого не хочет

[Виктор Анатольевич]

Недвижимость покупать рано, а продавать уже поздно.

Есть 2 метода определения справедливой цены квартиры
1. Эмпирический - 1 квадратный метр среднего жилья в каком-либо регионе стоит 1 среднюю(реальную) месячную зарплату в этом месте и в это время.
Для Санкт-Петербурга ср. зп примерно 1000 долларов (была на начало кризиса), реальная с учетом серых, значит 1кк в 30-35кв должна стоит 30-35 тыс $
нужно учесть, что среднее для России жилье это хрущебы, панелька, старый кирпич
сталинки, новый монолит пойдет с коэфициентом

2. консервативно-инвестиционный - доход от сдачи жилья в аренду должен быть сопоставим с банковской ставкой банка 1й категории(Сбербанк, ВТБ)
например или если банк дает 12% годовых  в рублях, это 1% в месяц значит квартира должна стоить не дороже 100 месячных арендных плат, лучше меньше т.к.
должен быть запас на падение рынка аренды, например в Питере сейчас 1кк сдается за 14-17тыс рублей отсюда ее цена не выше 1400 000

ни тот ни другой метод пока не указывают на то что уже можно покупать

Я отслеживаю рынок Санкт-Петербурга, есть тип квартиры которую я хотел бы купить. Я увидел почти такую квартиру в январе- стоит 6млн,
звоню - за 5 отдадите(всего 16% скидки)? беру не глядя, ответ - нееее мы только на 100тыс можем подвинутся, ну и пошлинах. Февраль - квартира выставлена за 5800,
начало апреля квартира перевыставлена за 5700, но я уже 5млн не дам

метод сравнения метра с зарплатой - малореален, ибо сложно достижимая цена. т.е. если ждать - то не дождаться.
поясню: город, полмилиона, основа - впк. метр стоит (новый, панель, в новостроеном микрорайоне (инфраструктура - ноль), вокруг еще ряд объектов на различных уровнях готовности...  - 24-26 тыр;
полгода назад это же продавали за 28-30.
знакомые "из строительного бизнеса" называют себестоимость такого квадрата 11-13 тыр.
как высчытать РЕАЛЬНУЮ з\п? промышленность лежит. кто пока дышит - завод концерна Мерлони, и те работают 4 дня - это считается хорошо, правда загрузка на 70 % от дневной мощности.
остальные - на трехдневке... это из тех, кого ПОКА не сократили...
ну - вы представляете, какая может быть средняя реальная з\п в таком городе сейчас и через три-четыре месяца.

вопрос: реально приближение стоимости квадрата к такой зарплате?

p.s. "съест-то он съест, да кто ж ему даст "(с)

[Victorx]

Приветствую всех форумчан. Благодарю за регистрацию. На фондовом рынке я новичок. Последние 10 лет занимался инвестированием в недвижимость г. Иркутска.

[Victorx]

Есть данные с 2001 года по средней ежеквартальной стоимости 1 кв.м. в Иркутске.  Если наложить их на индекс РТС и на стоимость нефти сорта BRENT, вот такая картинка получается:

[Victorx]

Начало 4 квартал 2001 года. Чтобы увидеть динамику роста и падения применяем коэффициенты для  BRENT – умножаем на 13,11, для $/метр – делим на 1,39. Получается стартуем из одной точки – 206,05 (индекс РТС на 31.12.2001)
Что мы видим? Стоимость метра с некоторым опозданием идет следом за индексом РТС (инертность рынка недвижимости) с 2006 по 2008 г.г. обгоняя динамику роста BRENT. Максимум у всех один  - 2 квартал 2008 г.   После чего индекс и брент резко летят вниз. Недвижимость в силу инертности падает не так стремительно. Но логично предположить, что в дальнейшем недвижимость догонит и перегонит движения индекса и брента.

[Victorx]

Вывод: рынку недвижимости Иркутска есть еще куда падать. В качестве опережающих индикаторов можно использовать фьючерсы RTS-6.09, BR-6.09 и последующие. Вот картинка на 2 квартал 2009 с примерной динамикой падения рынка недвижимости Иркутска.

[Виктор Анатольевич]

инерционность недвижки называют до полутора лет - т.е. минимумы ожидаемы в 2010 году. но это сложно "угадать" - еще ведь инфляция будет. Потому сам придерживаюсь идеи: есть деньги? хочешь квартиру? купи. Снова есть желание-возможность? снова купи. это конечно с оценкой первсепктив - если "детям" а им сейчас 8-9 лет - купил, сдал, забыл.
А если заработать "в моменте" год-два - Родион прав - покупать рано. Такой же вывод дают "иркутские" графики.

[Sintetik]

метод сравнения метра с зарплатой - малореален, ибо сложно достижимая цена. т.е. если ждать - то не дождаться.
поясню: город, полмилиона, основа - впк. метр стоит (новый, панель, в новостроеном микрорайоне (инфраструктура - ноль), вокруг еще ряд объектов на различных уровнях готовности...  - 24-26 тыр;
полгода назад это же продавали за 28-30.
знакомые "из строительного бизнеса" называют себестоимость такого квадрата 11-13 тыр.
как высчытать РЕАЛЬНУЮ з\п? промышленность лежит. кто пока дышит - завод концерна Мерлони, и те работают 4 дня - это считается хорошо, правда загрузка на 70 % от дневной мощности.
остальные - на трехдневке... это из тех, кого ПОКА не сократили...
ну - вы представляете, какая может быть средняя реальная з\п в таком городе сейчас и через три-четыре месяца.

вопрос: реально приближение стоимости квадрата к такой зарплате?

p.s. "съест-то он съест, да кто ж ему даст "(с)

А никого не волнует себестоимость, когда придет банк и вставит паяльник продадут и ниже себестоимости лишь бы брали.
Продавать 5 лет по 1 квартире в месяц нереально, деньги имеют цену. 1кв.м.= 1 мес. зарплата это мировая практика, если местные хапуги не придут к этому уровню это их личные проблемы, я спокойно куплю недвигу не в питере, а в США, Испании, Ближнем Востоке, а они пусть отстаются с бетонометрами.

[Виктор Анатольевич]

А никого не волнует себестоимость, когда придет банк и вставит паяльник продадут и ниже себестоимости лишь бы брали.
Продавать 5 лет по 1 квартире в месяц нереально, деньги имеют цену. 1кв.м.= 1 мес. зарплата это мировая практика, если местные хапуги не придут к этому уровню это их личные проблемы, я спокойно куплю недвигу не в питере, а в США, Испании, Ближнем Востоке, а они пусть отстаются с бетонометрами.

хорошо. достаточно логично (о спросе). А как "в общемировом масштабе" и к чему привязана стоимость аренды жилья? есть какой-то баланс, при котором выгоднее арендовать, чем купить?

[Метки:]

Метки: